IMI: Casais e herdeiros, atenção aos prazos! - TVI

IMI: Casais e herdeiros, atenção aos prazos!

Há algumas aterações e prazos a cumprir. É preciso estar atento e bem informado

Abril é o primeiro mês do ano para pagar Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Face às alterações à lei prevista no Orçamento do Estado [tanto de 2016 como de 2017], concretamente o adicional do imposto, há várias dúvidas que podem surgir e há prazos que não devemos falhar. No caso dos casais ou pessoas a viverem em união de facto e ainda em relação aos herdeiros há timings que não deve deixar passar (respostas 10 e 11).

A TVI24 falou com Elsa Silva Martins, fiscalista da PwC, para nos ajudar a descodificar o IMI que temos que pagar.

1. Como é calculado o IMI?

O IMI é calculado sobre o valor patrimonial tributário (VPT) dos prédios rústicos e urbanos situados no território português, sendo este determinado por avaliação, de acordo com o tipo de imóvel.  

O IMI é devido pelo proprietário, usufrutuário ou superficiário do prédio a 31 de dezembro do ano a que respeita, sendo que o pagamento ocorre a partir de abril do ano seguinte a que respeita, ou seja, o pagamento da primeira prestação deste imposto, relativo ao ano anterior, deverá ser realizado até final de abril.

As taxas de IMI variam consoante o tipo de imóvel, conforme disposto na tabela infra:

Imóveis Taxa (%)
Prédios urbanos 0,3 a 0,45
Prédios rústicos 0,8
Prédios detidos por entidades em paraísos (excerto pessoas singulares) 7,5

2. Que alteração vai ter o primeiro pagamento deste ano face homólogo de 2016?

A alteração da taxa máxima de IMI aplicável aos prédios urbanos de 0,5% para 0,45% (alteração introduzida pela Lei do Orçamento do Estado para 2016).

Em 2016, os sujeitos passivos de IMI (proprietários) efetuam o pagamento do IMI relativo ao ano de 2015 ainda ao abrigo da taxa máxima de IMI de 0,5%.

No que respeita ao IMI a pagar em abril 2017, referente a 2016, a taxa aplicável vai já variar entre 0,3% e 0,45%.

3. Quando pagamentos há por ano?

 O número de pagamentos a efetuar varia consoante o valor da prestação de IMI devida, nos seguintes termos:

  • Valor igual ou inferior a 250 euros – em uma prestação durante abril
  • Valor entre  250 e 500 euros inclusive – em duas prestações durante abril e novembro
  • Valor superior a 500  euros– em três prestações durante abril, julho e novembro

4. Quem pode pedir uma avaliação do imóvel?

A iniciativa da primeira avaliação cabe ao chefe de Finanças da área do local do imóvel, com base na declaração do proprietário ou com base em outros elementos que disponha.

A reavaliação/atualização do VPT do imóvel ser solicitada pelo proprietário, bem como pelas câmaras municipais e juntas de freguesia da área de localização do imóvel.

5. Este aspeto da lei vai mudar? Quando?

Não temos conhecimento acerca de futuras alterações a este respeito. Notamos, no entanto, a alteração introduzida pela Lei do Orçamento do Estado para 2016 à redação da norma contida no artigo 130.º do CIMI, nos termos da qual veio clarificar-se que as autarquias têm competência para solicitar a atualização do VPT dos imóveis.

O que tem vindo a ser notícia é a da competência para avaliar os imóveis passar da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) para os Municípios, o que aparentemente não está a ser bem recebido pelos mesmos. Ainda não existe legislação para esta delegação de competências. A lógica do Governo é passar esta competência para os Municípios por serem estes parte interessada na determinação do VPT que serve de base para a liquidação do IMI, que é uma receita fiscal dos Municípios e das Freguesias.

6. Quem me pode avaliar o imóvel? Onde me dirijo?

Quem avalia os imóveis é a AT.

Com o objetivo de solicitar a avaliação dos imóveis, os proprietários dos imóveis deverão ser seguidos os seguintes passos:

·     Submissão por via eletrónica da declaração Modelo 1 do IMI, na qual deve constar, entre outros, o motivo do pedido de avaliação e informação do prédio;

·     Após a submissão da declaração, deverá ser entregue junto do Serviço de Finanças competente cópia do comprovativo de submissão da Modelo 1 do IMI e eventualmente documentação de suporte.

A avaliação reporta-se à data do pedido de atualização do prédio na matriz. Quer isto dizer que, nos casos em que seja requerida uma nova avaliação do prédio, a mesma só produzirá efeitos a partir do ano em que a mesma for requerida, i.e., no caso de solicitarem a avaliação do VPT em 2016 esta produzirá no IMI de 2016 (a pagar em 2107) e seguintes.

7.  Quando é mais favorável pedir uma reavaliação?

Os VPTs dos prédios urbanos são objeto de atualização automática pela AT, a qual ocorre trienalmente com base em 75% dos coeficientes de desvalorização da moeda.

Esta atualização tem como objetivo ajustar o VPT do imóvel à inflação, traduzindo-se, regra geral, num aumento do valor patrimonial e, consequentemente, do IMI a pagar.

O sujeito passivo/propretário, a câmara municipal e a junta de freguesia podem, a todo o tempo, reclamar de qualquer incorreção nas inscrições matriciais, nomeadamente com base no fundamento do VPT ser considerado desatualizado. No entanto, só poderão reclamar com este fundamento três anos sobre a data do pedido, da promoção oficiosa da inscrição ou da atualização do prédio na matriz.

Notamos contudo que na avaliação do VPT de um prédio todos os parâmetros da fórmula de apuramento do VPT são avaliados. Assim, caso os elementos (coeficientes) que compõem a fórmula de cálculo do IMI sejam objeto de valorização no cômputo global, a avaliação dos prédios nem sempre trará vantagens para os sujeitos passivos, podendo implicar um aumento do VPT, o qual se traduz num encargo financeiro superior em termos de IMI.

A título exemplificativo, o coeficiente de vetustez (antiguidade) é um dos elementos considerados para o cálculo do VPT e depende do número inteiro de anos desde a data da licença de utilização ou da data de conclusão das obras de edificação, como segue:

  • Se o prédio for novo o coeficiente é 1
  • de 2 a 8 anos é 0,90
  • de 9 e 15 anos é 0,85
  • de 16 e 25 anos é 0,80
  • de 26 a 40 anos é 0,75
  • de 41 a 50 anos é 0,65 e
  • de 51 a 60 anos o coeficiente é 0,55.

Imagine-se o caso de um imóvel que perfaz os 41 anos de idade durante o ano de 2017. Caso seja solicitada a avaliação do imóvel em 2018, este coeficiente sofrerá uma redução de 0,75 para 0,65. Por outro lado, também devem ser avaliados outros coeficientes, tais como os de localização e de qualidade e conforto, pelo que importa verificar antes de submeter o pedido de avaliação se não ocorreram ajustamentos nos outros coeficientes. Por exemplo, o coeficiente de localização varia num intervalo que vai de 0,4 (o mais baixo) a 3,5 (o mais elevado), tendo o mapa de coeficientes de localização dos imóveis sido atualizado em 2016. Caso o coeficiente de localização aplicável ao imóvel tenha sofrido uma majoração virtude da alteração ocorrida nos mapas de coeficientes de localização dos imóveis, a consideração deste elemento majorativo de localização poderá traduzir-se num aumento do VPT do imóvel, e consequentemente, num encargo superior de IMI.

Em face do exposto, os proprietários deverão simular antes o VPT que resultará da reavaliação, de forma a aferir se o VPT que resultará da reavaliação é mais baixo que o VPT que consta atualmente da caderneta predial.

8. Que aspetos é preciso ter em conta na avaliação? Ou seja, o que conta para a avaliação (os quintas, as varandas, a exposição solar, vista) ?

Uma vez que na determinação do VPT dos prédios urbanos, existem diferentes fatores a ter em conta, importa referir a fórmula de apuramento do VPT:

VPT = Vc * A * Ca * Cl * Cq * Cv

Em que:

VPT - Valor Patrimonial Tributário

Vc - Valor base dos prédios edificados (valor de construção por metro quadrado)

A - área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação

Ca - coeficiente de afectação (Ex: é diferente ter um armazém ou um apartamento)

Cl - coeficiente de localização (Ex: é diferente ter um apartamento em Viseu ou no bairro da Lapa em Lisboa)

Cq - coeficiente de qualidade e conforto

Cv - coeficiente de vetustez (Ex: número de anos do edifício)


A fórmula de cálculo do VPT tenta abarcar todos os elementos que determinam o valor de mercado de um imóvel, ou seja, valor de construção por m2 (valor base dos prédios edificados), multiplicado pela área do edifício, e influenciado pelo número de anos do mesmo (coeficiente de vetustez).

A localização do imóvel, e o tipo de afetação do imóvel são também fatores que influenciam o valor de mercado, e consequentemente o VPT. Por exemplo, é diferente ter um armazém ou ter um apartamento (coeficiente de afetação), ou ter um apartamento em Viseu, ou ter na zona da Lapa em Lisboa (coeficiente de localização)

No que diz respeito ao Cq - Coeficiente de qualidade e conforto, este abarca diversos elementos majorativos, os quais são suscetíveis de influenciar positivamente ou negativamente o imóvel e o respetivo valor de mercado.

Um dos coeficientes que influencia positiva ou negativamente o coeficiente de qualidade e conforto consiste no coeficiente de “localização e operacionalidade relativas”. A título exemplificativo, configuram elementos majorativos deste a existência de garagem, piscina, localização em condomínio fechado, entre outros.

O coeficiente de “localização e operacionalidade relativas” já se encontrava previsto na fórmula de cálculo do VPT dos prédios urbanos destinados a habitação desde 2004, no entanto, em agosto de 2016, foi aumentado o seu peso para os prédios habitação: atualmente, este coeficiente pode ser aumentado até 0,20% (anteriormente, o intervalo era de 0 0,050%).

Efetivamente, entre os elementos majorativos que concorrem para o coeficiente de localização e operacionalidade relativas, são considerados factores como exposição solar do edifício (orientação a sul) ou a qualidade ambiental (existência de um terraço, a título exemplificativo). Na prática, um edifício com uma boa orientação (por exemplo, para o sol) tem geralmente também um valor de mercado mais elevado do que outro que não tem.

Em termos práticos, esta mudança aumentou a diferença do VPT entre um apartamento que é orientado para o sol e outro que não é - essa é a razão para ser chamado de "imposto sol". Por exemplo, um edifício orientado para o sol que tem uma VPT de 100.000 euros antes desta alteração na lei, poderá, em sede de avaliação do VPT ver o seu VPT aumentado em cerca de 14% (o que significa uma atualização do VPT para 114.000 euros).

9. Como funcionam os filhos na definição do IMI?

Os municípios, mediante deliberação da assembleia municipal, podem fixar uma redução da taxa de IMI ao prédio urbano destinado a habitação própria e permanente dos titulares de práticos com dependentes a cargo, de acordo com a seguinte tabela:

Número de dependentes a cargo Dedução fixa (€)
1 20
2 40
3 ou mais 70

10. Os contribuintes casados e os herdeiros de heranças indivisas tem que avisar o fisco como querem ser tributados no adicional de IMI, certo? Até quando?

Contribuintes casados

Os contribuintes casados, ou em união de facto, podem optar por serem tributados conjuntamente para efeitos de AIMI (Adicional do Imposto sobre Imóveis), no entanto é um direito de opção, não sendo obrigatória a tributação conjunta.

Esta opção é exercida através de uma declaração, feita obrigatoriamente por transmissão eletrónica através do Portal das Finanças, e deve ser submetida entre 1 de abril e 31 de maio de cada ano.

Se a declaração não for efetuada dentro do prazo definido, o AIMI irá incidir sobre o somatório do valor dos imóveis de cada um dos respetivos conjugues (titulares), de forma individual.

Heranças indivisas

No caso das heranças indivisas (as que não foram ainda partilhadas), o AIMI incide sobre o VPT total do património da herança, independentemente da quota-parte de cada herdeiro.

Existe no entanto, a possibilidade de repartir o património da herança por cada um dos herdeiros. Esta divisão é feita tendo em conta a percentagem e quota-parte de cada herdeiro.

Para que esta opção seja exercida, deverá ser apresentada, pela cabeça de casal da herança indivisa, uma Declaração de Herança Indivisa identificando todos os herdeiros e as respetivas quotas (percentagens da herança). Adicionalmente, após a apresentação desta declaração, cada herdeiro deverá, individualmente, confirmar a sua quota através de uma outra declaração (Declaração de Confirmação de Herdeiros).

O prazo geral para a submissão das declarações é de 1 a 31 de março de cada ano, para a Declaração de Herança Indivisa, e de 1 a 30 abril de cada ano, para a Declaração de Confirmação de Herdeiros.

No entanto, uma vez que este é o primeiro ano de vigência do AIMI, os prazos para 2017 são os seguintes:

  • Declaração de Herança Indivisa – entrega de 15 março a 15 de abril de 2017
  • Declaração de Confirmação de Herdeiros – entrega de 16 de abril a 15 de maio de 2017

11. Na declaração conjunta do casal até que valor do património global estão isentos? E na declaração separada?

Os contribuintes casados ou em união de facto que apresentem a declaração separadamente têm direito a uma dedução de 600.000 euros ao VPT total do património para efeitos de tributação de AIMI. O excedente dos 600.000 euros é tributado da seguinte forma:

- 0,7% sobre o VPT tributável após deduções previstas (de 600.000 euros).

- 1% para o VPT tributável superior a 1 milhão de euros.

No caso de tributação conjunta, o valor de dedução é de 1.200.000 euros (dobro) sobre a soma dos valores do património de cada um dos conjugues. O excedente dos 1.200.000 euros é tributado da seguinte forma:

- 0,7% sobre o VPT tributável após deduções previstas (de 1.200.000 euros).

- 1% para os VPT tributável superior a 2 milhões de euros.

(Notícia originalmente publicada a 24 de março de 2017)

 

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