T3 disponível: compro ou arrendo?

Com as novas regras do crédito para comprar casa quem vive deste negócio já sente diferenças e tem aumentando a dificuldade para ajudar quem procura habitação. Mesmo com as novas medidas é mais vantajoso comprar do que arrendar uma casa?

O especialista em imobiliário, Hugo Silva, esteve no espaço da Economia 24 do "Diário da Manhã" da TVI.

Tornar-se ainda mais difícil comprar casa, para quem precisa de um empréstimo?

As alterações impõem restrições que não estavam nos planos do mercado imobiliário de transações de venda. Com estas implementações, quem não tem capital próprio não consegue, efetivamente comprar casa,

Quem está com maiores dificuldades para comprar?

Quem tem um rendimento inferior. A não ser que tenha feito algumas poupanças, o que é mais difícil para quem ganha pouco.

Mesmo um casal?

Sim. Que tem um problema acrescido. Imaginemos que recebe dois ordenados mínimos, o dito casal, mas tem um agregado familiar maior, com mais despesas, o que dificulta.

Quem falou consigo esta semana que preocupações tem?

Sobretudo, que se conseguem, ou não, comprar casa e como poderão contornar esta situação de não terem financiamento a 100% - hoje os 10% de capital que tem que ter, obrigatoriamente, para comprar habitação própria permanente. Se consegue ter abertura do banco para ter mais crédito.

As pessoas querem continuar a comprar e vão procurar alternativas. Por vezes pedem a familiares que lhes emprestem esse valor.

Contratar um crédito ao consumo não é solução?

Não, porque um spread – taxa que o banco cobra para emprestar dinheiro – no crédito à habitação ronda 1,5%. Um crédito pessoal pode chegar aos 12,5% e se formos para as financeiras ao 17 a 18%. Claro que não é uma excelente opção.

Há esforços para que a maturidade diminua – para ser possível esticar prazos, caso as taxas de juro subam – mas isso ainda reduz mais o leque de possibilidade para comprar casa?

Sim. Vejamos os exemplos nos quadro a seguir - para prazos de 40, 30 e 20 anos. As simulações para o valor de 117.000€ de financiamento, considerando um valor de aquisição de 130.000€ e Loan-to-Value  (LTV) de 90%.

Para o cálculo da DSTI (antiga Taxa de Esforço) deve ser considerando o rendimento bruto em sede de IRS, deduzido dos valores para contribuições Segurança Social, impostos e outros como as quotizações sindicais.

De acordo com as recomendações em vigor a DSTI não deve ultrapassar 50% do rendimentos mensal liquido do proponente e a prestação para base de cálculo dever ser agravada em % face à que está em vigor. Deve ser ainda incluído para cálculo da DSTI outras prestações que o proponente possa possuir.

PRAZO A 40 ANOS

PRAZO A 30 ANOS

 PRAZO A 20 ANOS

E se para o mesmo valor de rendimento quiser alugar a mesma casa na Amadora?

Nesta mesma zona, por exemplo, Amadora, um mesmo T3, que custa 130.000€ tem um valor de renda entre os 700€ e os 800€ e não há.

Ou seja, compensa mais ter um prazo de empréstimo de 40 anos e pagar, mensalmente, 520€, se os juros não subirem, do que ter um arrendamento por 750€. Não só o preço das casas aumentou, como os das rendas também, por via, em parte, do alojamento local, sobretudo no centro das principais cidades.

Este tema da maturidade liga, diretamente, com as taxas de juro fixas ou variáveis. Se os juros subirem…?

Acho que a curto prazo é mais caro fazer o empréstimo a taxa fixa. Mas a longo prazo fica mais barato. É que a taxa variável tem esse problema: com o correr dos anos, à partida vá subir.