A crise financeira já lá vai, pelo menos no que toca a abrir os cordões à bolsa na concessão de crédito. Se compararmos aquilo que os bancos emprestavam para a compra de casa nos anos mais complicados da crise com agora, a diferença é grande.
Se, em 2013, o valor do crédito à habitação era pouco mais de metade da avaliação bancária do imóvel, este ano há bancos a emprestar já mais de 80%. Ainda a uma distância da época pré-subprime, quando se financiava a 100%, mas a este ritmo onde chegaremos? E que bancos estão a emprestar percentagens mais tentadoras para os potenciais compradores?
Foi isso mesmo que tentámos perceber com um especialista do setor imobiliário, Hugo Silva, no Diário da Manhã da TVI desta segunda-feira. Já há casos em que se consegue um crédito acima de 80% da avaliação.
No último ano, como os bancos conseguiram recuperar as suas contas, recuperaram o acesso ao financiamento, pelo que conseguem também dar mais financiamento.
Na grande generalidade sim, todos os bancos, tirando um ou outro banco que tem algumas situações por resolver, como é o caso da Caixa Geral de Depósitos. Mas grande parte dos principais bancos do país estão a querer financiar e podemos ver, todos os dias, a publicidade para venderem o seu crédito à habitação. Alguns deles a financiar mais de 80%".
Também a Deco - Associação de Defesa do Consumidor nota que há sinais claros de maior dinâmica no mercado.
"Há três bancos que já identificámos que estão a emprestar mais de 80% da avaliação", adiantou à TVI24 Nuno Rico, economista da Deco. São eles:
- BPI - 85%
- Euro BIC (ex BIC) - 90%
- Santander -85%
- Restantes bancos até 80%
- Deutsche Bank até 60%
Quais as condições para emprestar mais de 80%?
Para grande parte dos bancos é o valor de avaliação e não o valor de aquisição que é tido em conta na hora de conceder um crédito à habitação. "Apesar da tendência de subida dos preços, os bancos usam como base para este tipo de avaliação um método comparativo: comparar o que está em venda e o que foi vendido com aquela tipologia e aquelas características", explicou Hugo Silva, no Diário da Manhã da TVI.
O cliente terá de ter um perfil que reúna uma série de condições. Entre elas, que a prestação de crédito à habitação venha a ser 35% do rendimento do agregado familiar. Será comportável? Por exemplo, se ganhar 1.000€, a prestação não pode superar os 300€/325€ para que o banco possa financiar. Claro que para aprovar um empréstimo de mais de 80% da avaliação bancária, o banco vai preferir clientes que ganhem mais do que isso e/ou apresentem garantias.
Acontece que em Lisboa, Porto e Algarve, o mercado está muito inflacionado, o que dificulta a aprovação de créditos, uma vez que há muitas vezes uma discrepância entre o valor de mercado e o valor da avaliação bancária. Os preços estão a subir muito rapidamente nestas cidades.
Os avaliadores, quando querem fazer comparação dos preços não conseguem acompanhar a subida. Os bancos também estão com algum receio de financiar tudo. Não estão a ir muito atrás desta tendência de subida louca, estão a tentar, através da avaliações bancárias, controlar um bocadinho isso, mas com os preços a subir, as avaliações vão subir", antecipa Hugo Silva.
Os receios
Também o economista Nuno Rico constata que "há, claramente, maior propensão da banca para emprestar". Um chamariz para quem quer investir, mas que ao mesmo tempo nos remete para o fantasma da crise do subprime. Foi há quase 10 anos, mas ainda está bem presente na memória. A este ritmo de aumento da percentagem de financiamento, pode a bolha voltar a rebentar?
É um bom sinal, para quem está a pedir, mas começamos a ter alguns receios de que a banca não tem aprendido com a crise, quando, antes, se chegou a emprestar até 100%", fez notar o economista da Deco.
Daí os alertas da associação nos últimos tempos. Os juros são negativos os spreads baixos, mas é preciso não esquecer que os contratos são um compromisso para durar décadas.
Há nove anos havia Euribor a 5%. [Agora está nos -0.27% a seis meses]. Pode não vir a acontecer tão cedo mas em 30 anos pode repetir-se. Podemos estar a criar eventuais dificuldades às famílias no futuro"
Ficam as oportunidades, mas também os alertas amarelos. É preciso ponderar bem, pesar os pratos na balança, antes de avançar.