No dia 31 de maio termina o prazo de entrega do IRS referente a 2017. Num mês foram entregues mais de 3 milhões de declarações, e já houve muitos reembolsos.

Para quem ainda não fez contas com as Finanças, às sextas-feiras continuamos a responder às dúvidas que nos chegam dos nossos telespetadores.

A venda de imóveis gera frequentemente mais-valias, que podem ser sujeitas a IRS. Levantam-se, frequentemente, questões a este respeito. A fiscalista  da  Belzuz Advogados, Marta Guadêncio, esteve no espaço da Economia24 do “Diário da Manhã” da TVI.

Quando deve ser declarada a venda?

O IRS é um imposto de base anual, pelo que a venda de um imóvel tem de ser incluída na declaração de IRS do ano em causa, a apresentar no ano seguinte. Portanto, na declaração a entregar este ano incluem-se as vendas de imóveis realizadas em 2017.

Como declarar a venda de um bem imóvel que gere mais-valias?

As vendas de imóveis que gerem mais-valias declaram-se no anexo G (mais-valias tributadas) ou no anexo G-1 (mais-valias não tributadas). Deve declarar-se o valor e a data de aquisição e o valor a data de venda, bem como as despesas suportadas.

E se o imóvel for propriedade de várias pessoas, como se calcula o imposto devido por cada uma delas?

Se o imóvel for de várias pessoas, cada uma identifica, na sua declaração, o valor e a data de aquisição e de venda e, também, a percentagem que detém no imóvel.

Quando se indica o valor de compra, atualiza-se com o coeficiente de desvalorização da moeda?

Não, insere-se o valor da escritura e o próprio sistema vai calcular a mais-valia tributável considerando esse coeficiente.

As mais-valias imobiliárias são sujeitas a alguma taxa especial?

As mais-valias da venda de imóveis são obrigatoriamente englobadas com os outros rendimentos do sujeito passivo, pelo que o imposto a pagar vai sempre depender do valor total anual dos rendimentos, bem como das taxas aplicáveis.

As mais-valias de imóveis são sempre tributadas?

Regra geral, apenas 50% da mais-valia gerada com a venda de um imóvel é sujeita a IRS (se for habitação secundária). Esta tributação também é automaticamente calculada pelo sistema, não é o contribuinte que preenche os elementos com metade do valor.

Mas é importante saber que:

A venda de um imóvel adquirido antes de 1 de Janeiro de 1989 (data de entrada em vigor do Código do IRS) não é sujeita a IRS;

Há um regime especial e transitório que prevê que as mais-valias realizadas com a venda de imóveis entre 2015 e 2020 não são tributadas se o valor de realização for aplicado no reembolso do empréstimo contraído até 31 de Dezembro de 2014

Quando se vende a habitação principal (habitação própria e permanente, aquela onde se tem o domicílio fiscal), pode não haver tributação se se optar pelo regime do reinvestimento.

Como funciona o regime do reinvestimento?

Quando se vende a casa de habitação própria e permanente, a mais-valia não será sujeita a imposto se:

-o valor de realização (deduzido da amortização de empréstimo) seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel / terreno para construção de imóvel / construção / ampliação ou melhoramento de outro imóvel com o mesmo destino situado em Portugal ou outro Estado da UE / Espaço Económico Europeu (desde que exista intercâmbio de informações em matéria fiscal);

-o reinvestimento seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;

-o sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, na declaração de rendimentos do ano da venda.

É ainda necessária a afetação do imóvel a habitação própria e permanente no prazo de 12 meses ou  a inscrição na matriz do imóvel ou das alterações decorridos 48 meses desde a data da realização, devendo afetar o imóvel à sua habitação até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização.

O reinvestimento pode ser parcial?

Sim, nesse caso é necessário calcular qual a proporção da mais-valia que não é sujeita a IRS.

E se houver menos-valia?

O que é tributado, em cada ano, é o saldo entre as mais e as menos-valias. Se, num ano, vender dois imóveis e num apurar mais-valia e no noutro menos-valia o que fica sujeito a IRS é a diferença. Caso apenas venda um imóvel e seja apurada uma menos-valia, pode ser reportada no prazo de 5 anos.

Alda Martins