Investigadores acompanharam durante dois anos a evolução da habitação numa área de 3,6 hectares à volta de uma rua de Alfama e concluíram que, de 150 apartamentos comprados, apenas um foi destinado à habitação própria.

O estudo, focado na análise à micro-escala da evolução da habitação no centro de Lisboa, incidiu sobre a área à volta da Rua dos Remédios, onde se registam 945 alojamentos clássicos e com uma população que, em 2011, não chegava aos 900 habitantes.

Ana Gago e Agustin Cocola-Gant, investigadores do Instituto de Geografia e Ordenamento do Território da Universidade de Lisboa, acompanharam o que aconteceu naquela rua entre 2015 e 2017 e cujas mudanças espelham um processo de gentrificação e transformação do tecido social daquele bairro histórico da capital.

Entre 2015 e 2017, na área de estudo intensivo, "foram comprados 150 apartamentos, mas apenas um para efeitos de habitação própria", sendo que a maioria foi convertida em alojamento turístico e os restantes "permaneceram vazios, tendo sido objeto de sucessivas vendas", notam os investigadores no estudo que está integrado no projeto "FINHABIT - Viver em Tempos Financeiros: Habitação e Produção de Espaço no Portugal Democrático", coordenado pelo Centro de Estudos Sociais da Universidade de Coimbra.

Em 2016, 25% das habitações existentes (235 das 945) estavam destinadas ao alojamento turístico, o que representou um aumento de 60% no espaço de apenas um ano, referem os investigadores.

Desses 235 alojamentos turísticos, apenas dois dos apartamentos eram casas partilhadas por residentes, sendo que na pequena área analisada 14 prédios estavam totalmente destinados a alojamento turístico, notam os investigadores.

Segundo o estudo, entre 2015 e 2017, 27 famílias, num total de 36 pessoas, foram forçadas a abandonar as suas casas e, das 27 casas identificadas de onde estes residentes saíram, 18 deram lugar a alojamento local e as restantes "permanecem vazias".

"Para além disto, foram registados vários casos de desalojamento direto iminente, pelo que tudo indica que estes números irão aumentar num futuro próximo", alerta o estudo, salientando que este processo de desalojamento - que na maioria dos casos ocorreu por não renovação de contrato de arrendamento ou aumentos incomportáveis de renda - "afeta não só inquilinos com poucos recursos económicos, mas também residentes de classe média que já pagavam rendas altas e estariam dispostos a pagar mais".

Naquela rua, tornou-se "uma prática corrente" ver "agentes imobiliários e gestores de propriedades a calcorrear as ruas" e a perguntar aos residentes se querem vender os seus imóveis.

No caso de estudo, os investigadores frisam ainda que "não se verificou uma única situação de investimento para arrendamento de longa duração", sendo que constataram também que há vários investidores que compram prédios, "não para lucrar com as respetivas rendas, mas para os deixar vazios".

"Tudo indica que o uso de habitação como depósito de capital também está a acontecer em Lisboa, à semelhança do que acontece noutras cidades globais e que é estimulado pela subida dos preços da propriedade", vincam no estudo integrado no projeto FINHABIT, cujos resultados estão presentes no livro "A Nova Questão da Habitação em Portugal", que é lançado hoje pela Conjuntura Actual Editora, do grupo Almedina.

Cerca de 73% do financiamento público é para crédito, só 2% para habitação pública

Cerca de 73% do financiamento público na área da habitação, entre 1987 e 2011, destinou-se à bonificação de juros do crédito à habitação e apenas 2% à habitação pública, concluiu uma investigadora

Este setor, alerta Ana Cordeiro Santos, foi "sempre o parente pobre do Estado".

Entre 1987 e 2011, a grande fatia da despesa do Estado na habitação centrou-se na bonificação de juros do crédito à habitação, sendo que o atual Governo continua a apostar na mesma receita seguida ao longo dos anos, disse à agência Lusa Ana Cordeiro Santos, coordenadora do projeto de investigação do "FINHABIT - Viver em Tempos Financeiros: Habitação e Produção de Espaço no Portugal Democrático", do Centro de Estudos Sociais da Universidade de Coimbra.

No último período analisado (2007/2011), o Estado tinha gasto mais de mil milhões de euros na bonificação de juros, sendo que entre 2002 e 2006 foram gastos mais de 2 mil milhões de euros neste apoio.

Segundo a responsável pela investigação, a política do Estado no setor da habitação tem sido caracterizada por uma forte relação com a finança, postura essa que se acentuou com a construção da moeda única, a partir de dois fatores: por um lado, facilitou o acesso ao financiamento de todos os agentes (empresas de construção e famílias), e, por outro, levou a economia portuguesa a apostar no setor dos não transacionáveis, nomeadamente a construção.

O setor da construção "tornou-se o grande negócio da banca", nota.

Se a crise financeira de 2008 chamou a atenção para um país com um setor de construção e imobiliário "hiperdesenvolvido" e para uma banca muito exposta a esta área da economia portuguesa, as políticas prosseguidas posteriormente continuaram a acentuar a relação entre a finança e a habitação, afirmou Ana Cordeiro Santos.

Com a crise, vieram também transformações cujos efeitos só se sentiram mais tarde, como é o caso do Novo Regime do Arrendamento Urbano (que liberalizou o mercado do arrendamento e facilitou os despejos), ou os programas de incentivo ao investimento estrangeiro, de que são exemplos o programa ‘Vistos Gold' ou o Regime Fiscal Específico para o Residente Não Habitual.

"Num contexto de crise, com a população depauperada, surgiu um conjunto de medidas para atrair o capital estrangeiro", salienta, considerando que a política de Bruxelas de taxas de juro muito baixas fez também "com que o imobiliário se tornasse um investimento financeiro muito mais atrativo".

É nesse âmbito que se chega a um momento em que se assiste a uma "bolha imobiliária" nas áreas metropolitanas do Porto e Lisboa e no Algarve, nota.

"Os preços sobem ininterruptamente desde há três anos e esse risco existe de que a bolha impluda", alerta.

Se durante a crise financeira de 2008 havia uma grande exposição ao setor da construção por parte da banca, em 2017, a exposição representava ainda 38% do ativo total do setor bancário, o que significa que "um decréscimo acentuado de preços no mercado de imobiliário residencial terá efeitos negativos sobre a banca", afirma a investigadora.

Nesse sentido, "a pressão para manter os preços da habitação elevados é enorme, porque deles depende a sobrevivência do imobiliário e da banca", sustenta.

De acordo com Ana Cordeiro Santos, face à dependência da economia no setor imobiliário, todos os agentes, incluindo o Governo, estão "a evitar a queda dos preços".

"Toda a gente está mobilizada para manter os preços a crescer", acrescenta.

Para a investigadora, o atual Governo tem seguido a lógica da ligação entre habitação e finança, "de uma forma deliberada, não tanto preventiva".

O Governo "tem promovido deliberadamente o setor imobiliário (através de relevantes incentivos fiscais e outros), e também o setor financeiro através da criação de novos instrumentos e sociedades financeiras que promovem o imobiliário. Esta tem sido mais uma aposta económica do que uma medida de política habitacional", vinca.

Para a investigadora, a própria Lei de Bases da Habitação "foi um bocadinho esvaziada" da sua ambição inicial e as medidas de incentivo ao arrendamento a longo prazo não surtirão qualquer efeito nas classes média e baixa.

Ana Cordeiro Santos considera "que não há vontade política de se ter um orçamento habitacional suficiente para levar a cabo uma política de habitação pública".

Sendo a habitação "o parente pobre" do Estado, era necessário "haver o que nunca existiu - uma dotação orçamental mais significativa para promover uma maior oferta pública, sobretudo de arrendamento", frisa a investigadora.