Viver em condomínios pode ser uma experiência menos agradável quando não se respeitam as regras, ou quando elas não existem e ficam apenas dependentes da boa vontade dos condóminos. A jurista da Deco, Sónia Covita, esteve no espaço da Economia24 do "Diário da Manhã" da TVI.
Comprar uma casa é um momento importante, mas quando se herdam dívidas ao condomínio, como devemos atuar?
Nos últimos anos, os administradores de condomínios têm vindo a deparar-se com um aumento elevado das chamadas dívidas incobráveis, isto é, aquelas em que o condomínio, por mais tentativas que faça, não consegue recuperar os valores em falta.
Uma das principais razões para esta situação é o facto dos proprietários/condóminos venderem as suas frações sem pagar as quotas em atraso e, na maior parte dos casos, sem informar o novo proprietário da existência e montante dessas dívidas.
Tendo em conta que os tribunais têm entendido que, as dívidas do anterior proprietário de uma habitação não devem ser da responsabilidade do comprador, os administradores vêem-se a braços com um problema.
Para travar estas dívidas incobráveis, a Deco defende que a transmissão de imóveis deveria obrigar a uma declaração prévia do administrador sobre a existência (ou não) de dívidas ao condomínio e ao respetivo pagamento antes da venda, no caso de aquelas existirem.
A proposta é de 2016 e, como muita satisfação, o Pacto para a Justiça, agora, também a apoia.
Se passar a existir essa declaração, o valor da dívida também poderá ser descontado ao valor de comprar do imóvel?
Depende do acordo entre as partes. Na prática, esta declaração irá permitir que, no caso de existirem dívidas ao condomínio do anterior proprietário (por quotas em atraso ou até, por exemplo, por falta de pagamento da parte devida nas obras), ao preço a receber pelo mesmo seja descontado o valor em dívida, que reverterá, de imediato, para o condomínio.
Isto é, quer a compra e venda seja feita por documento particular autenticado (um contrato), quer por escritura notarial, deverá sempre ser acompanhada da referida declaração.
Estas dívidas prescrevem em 5 anos e acabam por penalizar o orçamento do condomínio?
Dado que as dívidas ao condomínio prescrevem no prazo de 5 anos, ou seja, deixam de ser exigíveis ao fim desse tempo, a declaração terá sempre de se reportar a igual período. Na prática, na declaração deverá constar que, nos últimos 5 anos, não existem dívidas a apontar àquela fração.
É preciso ter presente que a declaração resolveria a situação concreta das casas quando são vendidas, mas não resolve aquelas situações em que o proprietário já lá está e, simplesmente, não paga as quotas devidas ou as obras extraordinárias que têm que ser feitas.
Como se resolvem essas?
Há soluções. A primeira, por exemplo, é no regulamento do condomínio estabelecer que quem se atrasa, ou falha pagamento, paga uma multa, mas muitas vezes a penalização só agrava a situação e a dívida. Quando a conversa não resulta, ou quando um plano de pagamento não permite acordo, só mesmo o tribunal
O seguro das partes comuns é obrigatório?
Sim, mas muitas vezes não existe e as pessoas poderiam ganhar também se incluíssem o seu seguro no partes comuns. É mais vantajoso se todos partilhares e tiverem o mesmo seguro. Ao invés de cada um ter o seu. Por vezes, as pessoas estão convencidas que, por terem um crédito à habitação e terem um seguro associado ao crédito, não podem mudar. Não é verdade.
Os bancos aceitam essa mudança?
Gostava de lhe dizer que aceitam, mas não estaria a ser honesta. É óbvio que vão colocar resistências porque faz tudo parte de um pacote, mas não podem obrigar ou prender as pessoas àquele seguro.
Há outros problemas nos condomínios, como o ruído e a existência de animais em casa..
Essas são situações muito mais complicadas de se resolver porque, apesar de existirem regras camarárias – por exemplo, sobre o número máximo de animais permitidos em casa – acima de tudo tem que haver civismo e bom senso. Por mais regras que se estipulem não há tribunais, nem agentes da autoridade, que consigam depois fazer ver às pessoas que, se calhar, andar de saltos altos às 3 da manhã não é a política mais acertada.
Condomínios: falta de legislação no setor conduz à criação de rede de empresas de referência
A associação chama ainda a atenção para a falta de legislação no setor que tem conduzido à expansão de empresas de administração de condomínio. “Qualquer pessoa o pode fazer, retirando credibilidade a quem opera legitimamente no ramo”, diz a Deco que respondeu com a criação de uma rede de empresas com o seu selo de qualidade.
A Rede Condomínio DECO+ é, pois, constituída por um conjunto de empresas que, por sua vontade, se submetem a uma rigorosa auditoria, através do Bureau Veritas, parceiro externo e independente da Deco, diz ainda a associação.
Nesse sentido, a associação tem vindo, desde 2003, a reivindicar a implementação de legislação no setor da administração de condomínios. Até ao momento sem sucesso.
“No projeto de diploma, para o qual demos o nosso parecer, propusemos a criação de uma entidade supervisora do exercício da atividade, perante a qual as empresas respondam e à qual os consumidores possam recorrer; que fossem definidos critérios rigorosos de acesso à atividade, com certificação pública pela mesma entidade; a obrigatoriedade de contratação de um seguro de responsabilidade civil profissional, com capitais adequados, que acautele a falência e/ou erros de gestão com prejuízos patrimoniais; e a definição clara das competências destas empresas, visando evitar conflitos de interesses com outras atividades. No entanto, e apesar de há muito prometida a sua aprovação, o diploma continua na gaveta passando incólume pelos diversos governos”, reclamou a associação recentemente