Temos mais casas por que há habitação nova?

Sim há. Embora seja evidente um abrandamento em Lisboa e uma evolução muito expressiva no Porto.

O volume de novas obras em carteira em Portugal cresceu 11% no 2º trimestre de 2019 face ao trimestre homólogo. Esta evolução enquadra-se no ciclo de crescimento ininterrupto dos últimos 4 anos (desde o 2º trimestre de 2015), embora confirme a tendência de suavização no ritmo a que o volume de novas obras tem aumentado.

Nos últimos anos têm havido um volume muito grande de reabilitação, sobretudo nas grandes cidades – com destaque para Lisboa e para o Porto.

Mas temos de olhar para ciclos mais longos para constatarmos que parte desse crescimento é a recuperação do período anterior. Na altura da crise não se construiu e nem havia capacidade para reabilitar.

E ao nível das tipologias?

Os T3 são o tipo de fogo a gerar maior volume de construção nova (43%) a nível nacional no semestre em análise, seguidos pelos T2 (25%), sugerindo que este tipo de obra parece estar mais vocacionado para o segmento de famílias.

Relembre-se que na carteira de reabilitação, a maior fatia de fogos (40%) está concentrada nos T1 ou menor, com os T2 a assumirem quota semelhante de 24%. As tipologias de menor dimensão, normalmente muito direcionadas para os arrendamentos de curto-prazo e o mercado turístico, concentram 15% dos fogos de construção nova no país, um peso semelhante ao dos T4.

Em Lisboa verifica-se uma segmentação bastante equilibrada da carteira de fogos de construção nova em termos de tipologias, com os T1 ou menor (26%) e os T3 (27%) a apresentarem quotas semelhantes, e os T2 (34%) a constituírem-se como a tipologia dominante.

No Porto, o cenário é diferente, já que cerca de metade do pipeline residencial deste tipo de obra se concentra nos T1 ou menor (51%), a tipologia dominante também nas obras em edificado (peso de 75%). Os T2 mostram-se também bastante dinâmicos (27% do total), e os T3 e T4 ou maior apresentam quotas semelhantes de 14%.

Qual a proporção destes números no total de casas vendidas?

Cerca de um quinto das casas vendidas. Não se vendem só casas novas.

A nova construção e reabilitação são suficientes para a procura que temos?

Não partimos do zero. Temos um parque instalado bastante grande. A questão é que casas as pessoas compram. A que preços e onde.

Número de fogos residenciais em carteira por tipo de obra 

Nº de Fogos 2017 2018 1S 2019
Total 29.999 39.423 23.001
Construção Nova 23.426 7.898 18.806
Reabilitação 6.573 31.525 4.195

Acumulado de fogos residenciais em carteira por tipologia

Nº de Fogos Tipologia
Concelho T1 ou inferior T2 T3 T4 ou superior
Lisboa 3.591 3.219 1.806 796
Porto 4.824 1.412 824 431

Número de fogos residenciais por concelho

  Nº de Fogos 2017 2018 1S 2019 Peso por concelho (1S2019)
AM Lisboa Alcochete 38 168 31 1%
Almada 364 539 266 5%
Amadora 194 549 285 5%
Barreiro 29 83 70 1%
Cascais 580 904 373 6%
Lisboa 3225 3998 2189 38%
Loures 716 537 139 2%
Mafra 325 527 231 4%
Moita 24 61 21 0%
Montijo 182 402 191 3%
Odivelas 570 628 258 4%
Oeiras 143 693 358 6%
Palmela 175 239 146 3%
Seixal 498 701 333 6%
Sesimbra 244 333 184 3%
Setúbal 288 339 315 5%
Sintra 245 292 231 4%
Vila Franca de Xira 119 336 146 3%
AM Porto Espinho 101 201 53 1%
Gondomar 143 205 297 7%
Maia 126 274 133 3%
Matosinhos 353 618 560 13%
Porto 2791 2644 2056 47%
Póvoa de Varzim 235 269 239 5%
Valongo 223 271 128 3%
Vila do Conde 132 268 211 5%
Vila Nova de Gaia 674 1022 738 17%

Os preços vão baixar? Quem é que está a comprar mais? Os estrangeiros?

Não são os estrangeiros. Em 2018 bateu-se um record, com a venda de 180 mil casas. Os números, mas recentes, de 2017, indicam que 7,7% são vendidas a estrangeiros.

A maioria são compradas por portugueses e com menos crédito. Se compram onde querem e ao preço que querem à outra discussão.

Por que é que os últimos dados do Banco de Portugal mostram que os portugueses estão a amortizar mais o empréstimo da casa?

Por que têm mais dinheiro, espero, mas, sobretudo por que tipicamente têm uma casa que estão a amortizar e vão comprar outra. Logo pagam a primeira.

Mas o aumento das casas não acompanhou o poder de compra por isso não é fácil comprar casa, certo? Ou é um mito esta dificuldade?

Não é um mito, mas o mercado é muito segmentado. Focamo-nos muito em Lisboa e no Porto que são os mercados mais importantes, mas são atípicos. A maior parte do país não teve esta evolução de preços. E mesmo nas cidades temos uma segmentação muito grande. Claro que nunca foi fácil para o cidadão médio comprar uma casa em uma localização prime e agora é mais.

O preço das casas em Lisboa está a desacelerar. Se os preços vão descer é difícil prever. Com a procura a aumentar tenderão para a estabilização ou descida.

Alda Martins