Temos mais casas por que há habitação nova?
Sim há. Embora seja evidente um abrandamento em Lisboa e uma evolução muito expressiva no Porto.
O volume de novas obras em carteira em Portugal cresceu 11% no 2º trimestre de 2019 face ao trimestre homólogo. Esta evolução enquadra-se no ciclo de crescimento ininterrupto dos últimos 4 anos (desde o 2º trimestre de 2015), embora confirme a tendência de suavização no ritmo a que o volume de novas obras tem aumentado.
Nos últimos anos têm havido um volume muito grande de reabilitação, sobretudo nas grandes cidades – com destaque para Lisboa e para o Porto.
Mas temos de olhar para ciclos mais longos para constatarmos que parte desse crescimento é a recuperação do período anterior. Na altura da crise não se construiu e nem havia capacidade para reabilitar.
E ao nível das tipologias?
Os T3 são o tipo de fogo a gerar maior volume de construção nova (43%) a nível nacional no semestre em análise, seguidos pelos T2 (25%), sugerindo que este tipo de obra parece estar mais vocacionado para o segmento de famílias.
Relembre-se que na carteira de reabilitação, a maior fatia de fogos (40%) está concentrada nos T1 ou menor, com os T2 a assumirem quota semelhante de 24%. As tipologias de menor dimensão, normalmente muito direcionadas para os arrendamentos de curto-prazo e o mercado turístico, concentram 15% dos fogos de construção nova no país, um peso semelhante ao dos T4.
Em Lisboa verifica-se uma segmentação bastante equilibrada da carteira de fogos de construção nova em termos de tipologias, com os T1 ou menor (26%) e os T3 (27%) a apresentarem quotas semelhantes, e os T2 (34%) a constituírem-se como a tipologia dominante.
No Porto, o cenário é diferente, já que cerca de metade do pipeline residencial deste tipo de obra se concentra nos T1 ou menor (51%), a tipologia dominante também nas obras em edificado (peso de 75%). Os T2 mostram-se também bastante dinâmicos (27% do total), e os T3 e T4 ou maior apresentam quotas semelhantes de 14%.
Qual a proporção destes números no total de casas vendidas?
Cerca de um quinto das casas vendidas. Não se vendem só casas novas.
A nova construção e reabilitação são suficientes para a procura que temos?
Não partimos do zero. Temos um parque instalado bastante grande. A questão é que casas as pessoas compram. A que preços e onde.
Número de fogos residenciais em carteira por tipo de obra
| Nº de Fogos | 2017 | 2018 | 1S 2019 |
| Total | 29.999 | 39.423 | 23.001 |
| Construção Nova | 23.426 | 7.898 | 18.806 |
| Reabilitação | 6.573 | 31.525 | 4.195 |
Acumulado de fogos residenciais em carteira por tipologia
| Nº de Fogos | Tipologia | |||
| Concelho | T1 ou inferior | T2 | T3 | T4 ou superior |
| Lisboa | 3.591 | 3.219 | 1.806 | 796 |
| Porto | 4.824 | 1.412 | 824 | 431 |
Número de fogos residenciais por concelho
| Nº de Fogos | 2017 | 2018 | 1S 2019 | Peso por concelho (1S2019) | |
| AM Lisboa | Alcochete | 38 | 168 | 31 | 1% |
| Almada | 364 | 539 | 266 | 5% | |
| Amadora | 194 | 549 | 285 | 5% | |
| Barreiro | 29 | 83 | 70 | 1% | |
| Cascais | 580 | 904 | 373 | 6% | |
| Lisboa | 3225 | 3998 | 2189 | 38% | |
| Loures | 716 | 537 | 139 | 2% | |
| Mafra | 325 | 527 | 231 | 4% | |
| Moita | 24 | 61 | 21 | 0% | |
| Montijo | 182 | 402 | 191 | 3% | |
| Odivelas | 570 | 628 | 258 | 4% | |
| Oeiras | 143 | 693 | 358 | 6% | |
| Palmela | 175 | 239 | 146 | 3% | |
| Seixal | 498 | 701 | 333 | 6% | |
| Sesimbra | 244 | 333 | 184 | 3% | |
| Setúbal | 288 | 339 | 315 | 5% | |
| Sintra | 245 | 292 | 231 | 4% | |
| Vila Franca de Xira | 119 | 336 | 146 | 3% | |
| AM Porto | Espinho | 101 | 201 | 53 | 1% |
| Gondomar | 143 | 205 | 297 | 7% | |
| Maia | 126 | 274 | 133 | 3% | |
| Matosinhos | 353 | 618 | 560 | 13% | |
| Porto | 2791 | 2644 | 2056 | 47% | |
| Póvoa de Varzim | 235 | 269 | 239 | 5% | |
| Valongo | 223 | 271 | 128 | 3% | |
| Vila do Conde | 132 | 268 | 211 | 5% | |
| Vila Nova de Gaia | 674 | 1022 | 738 | 17% |
Os preços vão baixar? Quem é que está a comprar mais? Os estrangeiros?
Não são os estrangeiros. Em 2018 bateu-se um record, com a venda de 180 mil casas. Os números, mas recentes, de 2017, indicam que 7,7% são vendidas a estrangeiros.
A maioria são compradas por portugueses e com menos crédito. Se compram onde querem e ao preço que querem à outra discussão.
Por que é que os últimos dados do Banco de Portugal mostram que os portugueses estão a amortizar mais o empréstimo da casa?
Por que têm mais dinheiro, espero, mas, sobretudo por que tipicamente têm uma casa que estão a amortizar e vão comprar outra. Logo pagam a primeira.
Mas o aumento das casas não acompanhou o poder de compra por isso não é fácil comprar casa, certo? Ou é um mito esta dificuldade?
Não é um mito, mas o mercado é muito segmentado. Focamo-nos muito em Lisboa e no Porto que são os mercados mais importantes, mas são atípicos. A maior parte do país não teve esta evolução de preços. E mesmo nas cidades temos uma segmentação muito grande. Claro que nunca foi fácil para o cidadão médio comprar uma casa em uma localização prime e agora é mais.
O preço das casas em Lisboa está a desacelerar. Se os preços vão descer é difícil prever. Com a procura a aumentar tenderão para a estabilização ou descida.