Quando o assunto é o Imposto Sobre o Valor Acrescentado, o IVA, surgem todas as dúvidas possíveis, tanto para os senhorios, como para os inquilinos.
Sobretudo, depois da semana passada ter sido conhecida uma decisão do Tribunal de Justiça da União Europeia (TJUE) que determina que os senhorios de prédios comerciais, industriais ou serviços, que não consigam arrendá-los não são obrigados a regularizar o IVA junto do fisco.
O fiscalista, João Magalhães Ramalho, esteve no espaço da Economia 24 do “Diário da Manhã” da TVI para ajudar a clarificar o tema.
Em que circunstâncias o senhorio paga IVA ao Estado?
Na atividade imobiliária há duas grandes atividades. A da compra/ venda e a do arrendamento. Ambas, por norma estão isentas de IVA.
Isso significa que… ?
Sendo o IVA um imposto sobre valor acrescentado, ou seja, que se reflete em todos os estágios da cadeia da atividade comercial, ele vai sendo pago e deduzido por quem esteja no mercado.
Construo um prédio pago IVA, e se não o consigo arrendar?
Fico com o custo embutido e não consigo, de alguma forma passar ao outro.
O que diz a lei?
Regra geral, a transmissão e a locação de bens imóveis está isenta de IVA, por tanto, se paguei nas obras de construção, de montagem de equipamento, em princípio fico com o custo e não o posso passar para o consumidor.
Porém, os sujeitos passivos podem, verificadas determinadas condições, renunciar à isenção do IVA sempre e quando os imóveis sejam utilizados total ou predominantemente em atividades tributadas. A vantagem na renúncia é evidente, ao permitir recuperar, total ou parcialmente, o imposto suportado na aquisição, construção ou manutenção dos imóveis.
Quem aluga nunca paga IVA?
Nunca, mas também não tem a compensação de o poder recuperar para trás.
Mas quem está no mercado pode neutralizar o IVA: se tenho um arrendamento em que tenho determinado inquilino, posso renunciar à isenção de IVA. Ou seja, ao invés de ter as rendas sem IVA posso tê-las com IVA.
Em que circunstância?
Quando o meu inquilino é uma empresa [comercial, industrial ou de serviços]. Quando tem também ele a capacidade de deduzir o IVA.
Se o imóvel for alugado para habitação própria isso não se aplica?
Não. O proprietário pagou o IVA na construção, mas não o vai recuperar.
O que muda com esta decisão de o Tribunal de Justiça europeu?
Vem esclarecer uma dúvida. Pense em todos os prédios de escritórios. Os promotores suportam milhões de euros na construção e, com a crise imobiliária, deixaram de ter inquilinos. Até agora a administração fiscal dizia: tenho muita pena, não encontrou inquilino, mas se tem o prédio vazio há dois anos vai ter que devolver parte do IVA que recuperou.
A partir de agora isso já não acontece?
Não. E é válido para todos.
O Estado vai poder recorrer?
À partida não.
É retroativa a decisão? Os senhorios vão poder receber, de volta, o IVA pago?
Os promotores sim. Para o passado, os últimos quatro anos, vai ser possível recuperar esse imposto. E para o futuro vai obrigar, na minha leitura, o Estado a mudar o Código do IVA. E deve clarificar em casos, como este – estou a exercer uma atividade, mas por força do mercado não tenho clientes –, não sou obrigado a devolver IVA ao Estado.