Os senhorios têm liberdade de aumentar as rendas até 1,12% no próximo ano. Numa renda de 500 euros, por exemplo, estamos a falar de uma subida de 5,60 euros por mês. Ao final do ano são mais 67 euros. Para além das contas a fazer, são várias as dúvidas de senhorios e inquilinos, quer sobre a obrigatoriedade da atualização, quer sobre prazos a cumprir e, também, quanto às as diferenças que existem - e são substanciais - entre contratos novos e as rendas antigas, anteriores a 1990.
A advogada Regina Santos Pereira, da SRS Advogados, esteve no espaço Economia 24 do Diário da Manhã da TVI, precisamente para ajudar-nos a esclarecer essas dúvidas.
A atualização da renda é obrigatória?
Não é obrigatória. As rendas podem ser atualizadas nos termos do contrato de arrendamento em causa, sendo que senhorio e inquilino têm liberdade para acordarem o modo e a data de atualização.
Porém, se o contrato nada prever, o senhorio pode atualizar, mediante a aplicação do coeficiente do INE.
Mesmo que o contrato só tenha começado agora em agosto, a renda pode ser já atualizada em janeiro de 2018?
Não. A primeira atualização pode ser exigida só um ano após a vigência do contrato.
Por que via deve ser comunicada a atualização?
A comunicação deve ser feita por carta (registada com aviso de receção), com 30 dias de antecedência
O inquilino é obrigado a responder? Pode contestar?
O inquilino pode sempre responder, mas não tem de o fazer se concordar. Se contestar, deve fazê-lo com fundamento: se foi enviado sem o pré-aviso dos 30 dias, por exemplo", explicou Regina Santos Pereira.
Se discordar, pode então responder prazo de 30 dias e recusar:
- Alegando que o agregado familiar está em situação de carência financeira (rendimentos anuais até €35.350), sendo que o inquilino não é obrigado a comprovar, desde logo, essa situação. Mas pode ter de fazê-lo a pedido do senhorio.
- Se tiver mais de 65 anos
- Se tiver um grau de deficiência superior a 60%
- Se discordar do valor patrimonial do imóvel, alegando estar desatualizado ou com um algum erro. Enquanto o processo de reavaliação não for concluído, tem de pagar o valor da atualização. Se tiver razão, recupera depois a diferença.
As rendas antigas também são atualizadas?
Com os contratos anteriores a 1990, a situação é diferente. Quanto às chamadas rendas antigas, a lei de 2006 foi alterada em 2012, em 2014 e em junho de 2017.
A grande maioria dos inquilinos veio invocar carência económica e um grande número de pessoas foi incluída no plafond. Nesses casos, em que as pessoas invocaram carência económica, a renda vai ficar igual durante oito anos, segundo a última alteração. Não se aplica o coeficiente de atualização, com exceção de certos casos em que a renda não foi atualizada segundo os rendimentos".
A carência económica é invocada depois de o senhorio enviar a carta a notificar da atualização. Nessa altura, o inquilino explica que tem X de rendimento anual corrigido. Quando a renda é atualizada segundo a percentagem, não há aumento.
Haverá aumento quando, por exemplo, o inquilino pagava cerca de 100 euros e pelos seus rendimentos ficaria em 50 euros [com a carência económica] e seria reduzida. Nesse caso não foi reduzida, ficou igual nos 100 euros, e aí o senhorio pode aplicar o coeficiente todos os anos".
Há ainda outros casos de rendas antigas em que não se alegou a exceção da carência económica e a renda foi atualizada para 1/15 do valor patrimonial, que é o valor máximo. Nesses casos, e como explicou a advogada da SRS Advogados, o senhorio pode atualizar a renda aplicando o coeficiente.
E os contratos mais recentes?
Nos contratos firmados depois de 1990, a situação é completamente diferente.
Temos um princípio geral de que vai aplicar-se ou não o coeficiente em função do que as pessoas acordaram no contrato. Senhorio e inquilino sabem qual é o coeficiente que aplicam, que pode ser diferente deste coeficiente do INE. No comércio e serviços, já que costuma haver investimento do inquilino, até é comum escalonar-se a renda. Estipular-se que este ano é 1.000, para o ano é 1.500 para o outro é 1.700, por exemplo. Esse escalonamento exclui a aplicação do coeficiente".
Ou seja, nos contratos depois de 1990, deve atender-se, sim, ao que está estipulado no contrato.