10 respostas sobre arrendamento acessível

É já no dia 1 de julho que entra em vigor o Programa de Arrendamento Acessível (PAA) e se deverá ter acesso à plataforma que permite criar uma nova relação entre proprietários e inquilinos.

O PAA visa criar condições para serem assinados contratos com rendas abaixo do valor de mercado, apesar de, à primeira vista, as tabelas disponibilizadas continuarem a ter valores insuportáveis, por exemplo, para um ordenado mínimo nacional, pelo menos no que a Lisboa e Porto diz respeito. Como contrapartida, os proprietários terão vários benefícios fiscais.

1- O que é o PAA ?

Para os inquilinos:

•        Oferta de habitação a preços inferiores (renda acessível) – tendo em conta as características do alojamento e o valor mediado das rendas por m2 divulgado pelo INE

•        Tem em conta uma taxa de esforço compatível com os rendimentos dos inquilinos

•        Programa especial de acesso ao arrendamento para estudantes ou formandos

Para os proprietários:

•        Isenção de tributação sobre os rendimentos prediais

2 - Quais a condições Gerais do PAA?

•        Programa de adesão voluntária

•        Inclui contratos de arrendamento:

-        Imóveis ou parte de imóveis

-        para subarrendamento em que o IHRU seja arrendatário

-        para arrendamento em que o IHRU seja proprietário

-        O PAA é gerido pelo IHRU por plataforma electrónica (que dirá se os candidatos ao arrendamento reúnem as condições necessárias e qual o valor da renda a aplicar pelos proprietarios – estarão em condições desde que a renda seja inferior a 20% dos preços de mercado e os arrendatários não tenham de suportar uma taxa de esforço superior a 35%)/ o IHRU pode fiscalizar a conformidade dos contratos

•        Contratos obrigatoriamente registados nas Finanças

•        Finalidades do contrato:

1.       residência permanente - prazo mínimo de 5 anos, renovável pelo prazo que as partes estipularem

2.       residência temporária de estudantes ou inscritos em curso de formação profissional – só pode ser celebrado com pessoas cujo domicílio fiscal seja distinto do concelho do locado e se não tiverem rendimentos, o pagamento da renda tem de ser assegurado por pessoa que reúna condições para ser candidata ao PAA – prazo mínimo de 9 meses

3 - Que requisitos devem preencher os candidatos?

-        candidatos: portugueses, cidadãos da UE ou de outros países desde que tenham autorização de residência por período igual ou superior ao prazo do contrato

-        valor máximo de rendimento anual para efeitos de elegibilidade dos agregados familiares

1 pessoa: 35.000,00

2 pessoas: 45.000,00

+ de 2 pessoas: + 5,000,00 por pessoa

-        taxa de esforço: o preço da renda deve corresponder a uma taxa de esforço que situe entre 15% e 35% do RMM (rendimento médio mensal)

4 - Em que condições devem estar as casas?

-        ocupação mínima de alojamento: uma pessoa por quarto

-        A casa terá de respeitar algumas condições "mínimas de segurança, salubridade e conforto":

a)       Nas zonas partes comuns (estrutura, cobertura, paredes, pavimentos, escadas, janelas, portas e instalações técnicas) - não devem existir anomalias aparentes que constituam risco para a segurança ou para a saúde dos moradores, ou que prejudiquem a normal utilização desses espaços.

b)       Na habitação:

-        uma sala com iluminação e ventilação natural (janela, porta ou varanda);

-        uma instalação sanitaria;

-        espaço com lava-loiças e condições para ter um fogão e um frigorifico.

-        instalações adequadas e funcionais de eletricidade, de água e de drenagem de águas residuais;

-        não devem existir anomalias aparentes que constituam risco para a segurança, a saúde ou a normal utilização da habitação, nomeadamente nas paredes, pavimentos, tetos, escadas, portas, janelas;

c)       No quarto (parte de casa): - além dos critérios anteriores

-        area útil não inferior a 6m2;

-        iluminação e ventilação natural (porta, janela ou varanda);

-        deve ter acesso através de espaço de circulação, sala ou cozinha

5 - Quais são os valores das rendas?

Com base na tabela que divide os concelhos por seis escalões, enumerados por valor crescente, Lisboa é o único concelho que se posiciona no escalão 6 com rendas mais elevadas.

No escalão antecedente ao de Lisboa, estão os concelhos de Cascais, Oeiras e Porto.

No escalão 4 encontram-se os concelhos de Albufeira, Almada, Amadora, Castro Marim, Funchal, Lagos, Loulé, Loures, Matosinhos, Odivelas, Sintra e Tavira, com o preço máximo de renda a variar entre 400 euros para T0, 775 euros para T2 e 1.125 euros para T5.

A maioria dos 308 concelhos portugueses estão no escalão 2, em que o limite do preço de renda mensal para tipologia T0 é de 250 euros, T2 até 450 euros e T5 até 675 euros, de acordo com a portaria do Governo.

Sem identificar os concelhos que ocupam o escalão 1, referindo apenas que são todos os que não estão incluídos nos escalões seguintes, os responsáveis pelas pastas das Finanças e Infraestruturas e Habitação definiram que o preço máximo de renda no escalão com valores mais baixos pode variar entre 200 euros para T0, 350 euros para T2 e 525 euros para T5.

• Os limites de renda publicados não incluem as despesas ou encargos de condomínio.
• Não pode ser exigida caução, fiança ou outra garantia

6 - O seguro é obrigatório?

É obrigatório tanto para o proprietário como para o inquilino.

• Coberturas:

1. indemnização por falta de pagamento de renda
2. indemnização por quebra involuntária de rendimentos dos arrendatários quando ocorra:

• redução do nº de pessoas do agregado familiar por morte de um dos co-arrendatários;
• incapacidade temporária ou definitiva para o trabalho por período igual ou superior a 30 dias de algum dos arrendatários;
• desemprego involuntário de algum dos arrendatários

3. indemnização por danos na casa findo o contrato – pode ser substituído por caução

• Dever de contratação:

1. senhorio – tem o dever de contratação da cobertura de indemnização por falta de pagamento de renda/se houver vários senhorios a obrigação recai sobre todos
2. inquilino – tem o dever de contratação das coberturas de quebra involuntária de rendimentos e indemnização por danos no locado/se houver vários inquilinos a obrigação recai sobre todos
3. estudantes que não possuam rendimentos – não têm dever de contratar seguros

• Requisitos dos seguros:
  • capital mínimo – 9 meses de renda (falta de pagamento); 4 meses (quebra involuntária de rendimentos); 2 meses (indemnização por danos)
  • período de carência – 3 meses (data a partir da qual o seguro pode ser accionado)
  • não há franquia
  • há várias exclusões previstas.
  • No caso de falta de pagamento da renda:

i) Não pagamento da renda fundamentado em exceção por incumprimento do senhorio que seja demonstrada na oposição ao procedimento especial de despejo, salvo se a mesma for julgada improcedente;

ii) Extinção, por improcedência ou por transação, do procedimento especial de despejo ou do processo de execução para pagamento de quantia certa para cobrança das rendas em dívida;

iii) Outras situações em que a ação direta ou indireta do senhorio comprometa ou coloque entraves aos procedimentos necessários ao despejo ou à cobrança das rendas em dívida;

• Acionamento do seguro:

1. pelo senhorio mediante apresentação de comprovativo de instauração do PED
2. Pelo inquilino mediante apresentação do comprovativo da situação geradora da quebra involuntária de rendimento

• o pagamento pela seguradoras deve ser feito no prazo de 30 dias após a participação do sinistro/ a não ser que senhorio e inquilino celebrem acordo no PED, devendo a seguradora ser reembolsada das quantias pagas

7 - Quais os requisitos formais do contrato?

1. deve ter como anexos:

• ficha de alojamento
• declaração assinada pelo prestador que ateste a veracidade das informações prestadas e o cumprimento das condições mínimas de segurança, salubridade e conforto
• declaração assinada pelo candidato que confirme o teor da ficha no que respeita ao teor da ficha e ao cumprimento das condições mínimas de segurança, salubridade e conforto
• certificado de inscrição do alojamento
• certificado do registo de candidatura

2. Deve estar registado nas Finanças

3. Deve conter prova da contratação dos seguros obrigatórios ou declaração de dispensa de celebração do seguro nos casos previstos na lei

8 - Quando é que se considera que há incumprimento do PAA?

• prestação de informações falsas ou documentos falsos
• falta de colaboração na fiscalização
• exigência de caução, fiança ou garantias para além do previsto na lei
• incumprimento do dever de contratação dos seguros
• incumprimento do contrato que determina a resolução do contrato

9 - Quais as consequências de incumprimento do PAA?

1. o cancelamento da inscrição
2. proibição de voltar ao PAA nos 5 anos a contar da data da ocorrência
3. pagamento de todas as quantias que usufruiu – senhorio
4. pagamento do diferencial da renda que pagava e a máxima que poderia pagar – inquilino
5. para a cobrança destes valores aplicam-se as regras da execução fiscal

10 - A que contratos se aplica a PAA? E onde aderir?

Só se aplica aos contratos celebrados após a entrada em vigor da lei, a 1 de julho, não abrangendo as renovações dos contratos celebrados anteriormente. Nessa data deve ser disponibilizada a plataforma, para que possa aderir.

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