As rendas continuam muito elevadas em Portugal, sobretudo nas áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto. E por isso a Economia 24 pediu ao diretor da revista Confidencial Imobiliário, Ricardo Guimarães para explicar a tendência de 2019 veio para ficar e que pode esperar que procura casa para arrendar. 

O foco dos dados são as áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto, onde se concentra boa parte da população portuguesa. NOTA: estes são valores médios, pelo que podemos encontrar preços a cima e a baixo.

Como é que Portugal encerrou o ano, em termos do valor das casas para arrendar e o que podemos esperar em 2020?

Nos publicamos um índice de rendas, que acompanha os novos contratos que são celebrados. Não é a situação dos contratos vigentes, mas dos novos celebrados. E o que verificamos é que houve uma trajetória de grande crescimento das rendas. Neste momento, Lisboa, e pela primeira vez desde 2016, teve um decréscimo nas rendas, de 1,4%.

E na comparação entre o Porto e Lisboa?

Se olharmos para o quadro em baixo, verificamos que, a nível nacional, houve uma descida entre 2011 e 20013/ 2014. Para depois estabilizar e crescer. Destaca-se Lisboa, que logo em 2013 começou com uma trajetória de subida. De resto, as rendas acompanharam muito de perto a evolução dos preços de venda. Uma trajetória e a tendência que são diferentes do Porto, como se pode ver pelos dados.

Índice de Rendas Residenciais (2011=100) - Confidencial Imobiliário NACIONAL LISBOA PORTO
Timeline Nacional Lisboa Porto TVT (Taxa Variação Trimestral)  TVH(Taxa Variação Homóloga) TVT  TVH TVT  TVH
2011/1ºT 101,2 102,4 99,5            
2011/2ºT 101,7 100,7 104,2 0,4%   -1,7%   4,7%  
2011/3ºT 99,2 98,0 99,3 -2,4%   -2,7%   -4,7%  
2011/4ºT 97,9 98,9 97,0 -1,3%   0,9%   -2,3%  
2012/1ºT 96,0 95,9 95,4 -1,9% -5,1% -3,0% -6,3% -1,6% -4,1%
2012/2ºT 95,4 94,9 95,6 -0,6% -6,1% -1,0% -5,7% 0,2% -8,2%
2012/3ºT 93,5 92,8 92,6 -2,1% -5,8% -2,3% -5,3% -3,1% -6,7%
2012/4ºT 92,0 89,9 91,0 -1,6% -6,0% -3,1% -9,1% -1,8% -6,2%
2013/1ºT 90,1 88,0 90,0 -2,1% -6,2% -2,1% -8,3% -1,1% -5,7%
2013/2ºT 89,7 87,3 88,7 -0,5% -6,1% -0,8% -8,1% -1,4% -7,3%
2013/3ºT 88,7 88,5 87,4 -1,0% -5,1% 1,3% -4,7% -1,4% -5,6%
2013/4ºT 88,9 88,3 86,6 0,2% -3,4% -0,2% -1,7% -0,9% -4,8%
2014/1ºT 88,4 88,3 85,9 -0,6% -1,9% 0,0% 0,4% -0,8% -4,6%
2014/2ºT 90,1 88,6 86,1 2,0% 0,5% 0,3% 1,4% 0,2% -2,9%
2014/3ºT 88,4 90,7 86,5 -1,9% -0,3% 2,5% 2,6% 0,5% -1,0%
2014/4ºT 90,5 94,0 86,8 2,4% 1,9% 3,6% 6,4% 0,4% 0,3%
2015/1ºT 89,1 95,0 86,5 -1,6% 0,8% 1,1% 7,6% -0,4% 0,7%
2015/2ºT 90,2 98,9 86,1 1,3% 0,1% 4,1% 11,6% -0,4% 0,0%
2015/3ºT 89,4 98,3 85,7 -0,9% 1,1% -0,6% 8,3% -0,5% -1,0%
2015/4ºT 90,9 102,4 87,0 1,6% 0,4% 4,2% 8,9% 1,6% 0,2%
2016/1ºT 92,4 106,5 89,4 1,6% 3,6% 4,1% 12,1% 2,7% 3,3%
2016/2ºT 90,9 104,6 89,8 -1,6% 0,7% -1,8% 5,8% 0,5% 4,3%
2016/3ºT 94,1 112,0 91,8 3,6% 5,3% 7,1% 14,0% 2,2% 7,2%
2016/4ºT 96,5 117,3 93,7 2,5% 6,1% 4,7% 14,6% 2,0% 7,6%
2017/1ºT 97,3 122,4 95,2 0,8% 5,3% 4,4% 14,9% 1,6% 6,5%
2017/2ºT 101,2 127,6 98,1 4,1% 11,4% 4,2% 21,9% 3,1% 9,3%
2017/3ºT 102,6 130,6 102,5 1,3% 9,0% 2,4% 16,6% 4,4% 11,6%
2017/4ºT 106,1 140,3 108,6 3,4% 10,0% 7,4% 19,6% 5,9% 15,9%
2018/1ºT 109,9 146,7 114,6 3,6% 13,0% 4,6% 19,8% 5,5% 20,3%
2018/2ºT 112,6 149,3 120,6 2,4% 11,2% 1,8% 17,0% 5,2% 22,8%
2018/3ºT 114,0 152,1 126,2 1,3% 11,1% 1,9% 16,4% 4,7% 23,1%
2018/4ºT 118,5 155,9 129,1 3,9% 11,7% 2,5% 11,2% 2,3% 18,9%
2019/1ºT 121,4 157,3 130,0 2,5% 10,5% 0,9% 7,3% 0,7% 13,5%
2019/2ºT 124,7 157,7 132,2 2,7% 10,8% 0,2% 5,6% 1,7% 9,7%
2019/3ºT 124,9 155,4 135,4 0,2% 9,6% -1,4% 2,2% 2,5% 7,3%

Quando olhamos para os valores efetivos das rendas (terceiro trimestre de 2019 e não total o ano, como por lapso digo na entrevista), verificamos que é no Barreiro que os preços são mais baixos?

São as rendas médias contratadas por tipologia. De facto, os valores são muito elevados em Lisboa (cidade) e Cascais que é a cidade que mais acompanha a lógica de Lisboa. Os valores que vemos no quadro são a média da cidade. Há sítios, nas próprias cidades, mais baratos e outros acima destes patamares.

Também é interessante verificar que existe muita heterogeneidade de valores não só dentro das cidades, mas entre cidades.

Então qual o conselho para quem procura?

Deve olhar o mercado numa perspetiva mais ampla, para perceber que há a oportunidade de encontrar valores mais baratos se não nos centrarmos no centro do centro.

Mas, por exemplo, se olharmos para Setúbal, é muito complicado imaginar um trabalho em Lisboa. É mesmo mudar de vida?

Sim de facto. Não estava a pensar nesse caso. As cidades na coroa de Lisboa já têm preços muitos diferentes, sem prejuízo de, quer os preços quer as rendas, terem patamares muitos elevados em relação ao nível de valores quando a crise esteve no pico - 2011/ 2012 - e até face aos preços pré crise - 2007.

No caso do norte, temos que ir até à Póvoa do Varzim para encontrarmos os valores mais baixos de arrendamento?

Sim. E mais uma vez, é a lógica do mercado a funcionar. À medida que deixamos o "centro" os preços descem.
 

Renda Média  Fonte: Ci /SIR Renda Contratada / Fogo - Média
Apt. T1 ou Inf. Apt. T2 Apt. T3

AM Lisboa

Cascais 789 € 1.096 € 1.496 €
Lisboa 852 € 1.116 € 1.489 €
Loures 517 € 621 € 899 €
Mafra 477 € 612 € 758 €
Oeiras 690 € 889 € 1.346 €
Sintra 509 € 604 € 915 €
Vila Franca de Xira 426 € 498 € 651 €
Amadora 501 € 638 € 890 €
Odivelas 496 € 709 € 847 €
Alcochete     917 €
Almada 551 € 647 € 734 €
Barreiro 412 € 483 € 578 €
Moita   422 €  
Montijo 475 € 671 € 732 €
Palmela 432 € 478 € 745 €
Seixal 418 € 535 € 684 €
Sesimbra 550 € 544 €  
Setúbal 416 € 564 € 660 €

AM Porto

Gondomar 395 € 476 € 536 €
Maia 412 € 536 € 714 €
Matosinhos 528 € 671 € 1.152 €
Porto 526 € 902 € 1.147 €
Póvoa de Varzim 366 € 408 € 522 €
Valongo 382 € 409 € 542 €
Vila do Conde 371 € 448 €  
Vila Nova de Gaia 449 € 542 € 778 €

 Estes são os valores que se vão manter em 2020?

É importante, nesse aspeto, olhar para Lisboa porque o facto de terem descido 1,4% é um sinal de que o mercado está a entrar numa fase de estabilização, mas que não será sinónimo de descida. O mercado estava a desconto porque as casas em Lisboa e no Porto estavam muito baratas e tão baratas que nem era fácil haver investimento e promoção porque não pagava o custo da obras. Hoje já não é assim. Lisboa e Porto deixaram de ser baratas e estão ao nível de preços de capitais europeias.

Esta comparação é feita com o salário mínimo nacional?

É evidente que a renda tem de ser comparada com o rendimento das famílias. Usamos a taxa de esforço do agregado familiar e verificamos que em Lisboa e no Porto as taxas de esforço são elevadas, mas quando saímos das cidades grandes reduz-se. Até pelo efeito das famílias residirem fora, mas trabalharem no centro. Ou seja, têm o rendimento do centro e o custo de habitação da segunda coroa e periferia.

PREÇO DAS CASAS PARA COMPRAR

Para quem está a querer comprar casa qual a perspetiva?

Fechámos o índice de preços de transação para o ano passado e verificámos uma subida de 15,8% a nível nacional. É muito expressiva, mas que com uma estrutura diferente. Lisboa era o motor da subida e agora Lisboa têm uma valorização de 8,4%, ainda expressiva, mas metade da nacional. Mostra que, se Lisboa lidera, o mercado irá acompanhar e é de esperar que em 2020 os preços acabem por estabilizar este ciclo de valorização.

Preços das casas sobe 2,2%, mas em Braga aumenta mais de 22%

Esta quarta-feira o Instituto Nacional de Estatística divulgou as Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local para o terceiro trimestre de 2019 (últimos 12 meses) em 44 municípios localizados maioritariamente no Algarve e na Área Metropolitana de Lisboa – as duas sub-regiões com preços mais elevados do país e que apresentaram um preço mediano da habitação superior ao valor nacional (1.054 €/m2).

Este valor significa um aumento de 2,2% relativamente ao trimestre anterior e de 7,1% relativamente ao trimestre homólogo. Em termos de sub-regiões, os preços mais elevados continuam a verificar-se no Algarve (1.635 euros/m2) e a Área Metropolitana de Lisboa (1.423 euros/m2). Já Lisboa tem o preço mediano mais elevado (3.205 euros/m2).

Braga é a única cidade do país, com mais de cem mil habitantes, que tem um preço de venda da habitação inferior à mediana nacional. Mas poderá não ser por muito tempo, se se mantiverem as tendências de subida: no terceiro trimestre de 2019, o preço mediano de habitação nacional registou o maior registo precisamente em Braga, crescendo 22,6%.

Se tiver dúvidas sobre este ou outros temas, envie e-mail para economia24@tvi.pt

Alda Martins