Níveis históricos. Esta é a expressão que melhor caracteriza o investimento no mercado imobiliário de rendimento em Portugal. Foi assim em 2018 - com um investimento recorde de 3.500 milhões de euros - e os números continuam a ser muito promissores para 2019. O volume vai diminuir em relação a 2018, mas o valor de investimento estimado para este ano ascende a um intervalo entre os 2.000 e 2.500 milhões de euros, estima a CBRE num estudo que analisa as tendências do setor para 2019. A confirmarem-se estes valores, apresentados na III Edição da Conferência Tendências do Mercado Imobiliário, que decorreu em Lisboa no dia 21 de janeiro, este pode representar o segundo ano com o valor mais elevado de sempre e o dobro da média anual dos últimos 15 anos.

 

Hotéis contrariam abrandamento

Há cinco anos que o setor imobiliário tem vindo a mostrar dados robustos, o que indica uma tendência estrutural num mercado onde o investimento em hotéis está atualmente em destaque. Este é o segmento que vai mesmo contrariar a tendência de abrandamento estimada para o investimento no setor imobiliário como um todo em 2019, devendo continuar a registar um “excelente desempenho”, refere a CBRE, isto num contexto em que os investidores estão mais abertos à partilha do risco. Neste contexto, a aquisição de terrenos para a construção de raiz vai destacar-se em relação à aquisição de imóveis para reabilitação.

 

Mercado imobiliário aposta em residências

Ainda que com um peso relativo menor, os chamados setores alternativos também vão estar em destaque este ano, segundo a CBRE. É o caso das residências de estudantes, residências seniores, habitação para arrendamento, imóveis alocados aos setores de saúde, educação e lazer. Mas é principalmente o setor das residências de estudantes português que “desperta o maior interesse”, refere a CBRE. No global, a procura por estes setores alternativos deve aumentar em 2019 devido aos fatores atrativos que apresenta:

 

  • Rentabilidades superiores às das tradicionais classes de ativos
  • Diversificação da carteira de ativos
  • Estabilidade do rendimento, resultante de contratos de longo prazo assim como de um menor risco cíclico
  • Potencial de valorização, à medida que se tornam produtos mais convencionais

     

Forte investimento internacional

O bom desempenho do mercado imobiliário português não poderia deixar de atrair o investimento internacional que, em pouco mais de uma década, acabou por dominar o mercado. Segundo a CBRE, o volume de investimento de origem nacional passou de 57% em 2007 para 9% em 2018. Ainda que se preveja uma ligeira recuperação em 2019, a CBRE estima que o volume de investimento nacional não deve ir além dos 10% a 15%.


*Previsão CBRE

 

Em 2018, os investidores externos foram atraídos pela transação de alguns portefólios de escritórios e centros comerciais de grandes dimensões, num ano em que também os bancos colocaram no mercado os primeiros grandes portefólios de ativos que tinham em balanço.

 

As taxas de rentabilidade também representam um fator de atratividade. Segundo a CBRE, houve uma estabilização das yields prime em 2018 e a tendência vai manter-se em 2019, uma vez que “as taxas de juro só deverão começar a subir no final do ano e o mercado continua com uma elevada liquidez”.

 

 Investimento por setores

Numa conjugação de oferta, procura e evolução de preços, o mercado imobiliário será determinado por várias tendências consoante os setores de atividade.

 

Escritórios

Espaços empresariais ocupam valor histórico de 290.000 m2 em 2018

 

O mercado de escritórios superou as expectativas em 2018. Foi o segundo ano com maior ocupação de escritórios em Lisboa, registando uma ocupação de 206.000 m2, e o melhor ano de sempre no Porto, com 81.250 m2 ocupados. Para 2019, a procura deve continuar robusta, ainda que se venha a registar algum abrandamento económico.

 

O crescimento da oferta, a procura de espaços flexíveis, o investimento em tecnologia para melhorar a experiência do colaborador e o aumento das rendas vão marcar o ano.

 

Comércio

Consumo privado deve aumentar 1,8%,

depois de atingir o valor mais elevado de sempre em 2018

 

Em 2018, o consumo privado ultrapassou o máximo registado em 2017, prevendo-se que se verifique também em 2019 um aumento de 1,8%. O desempenho positivo de 2018 vai continuar, bem como o processo de adaptação aos novos hábitos dos consumidores, que começam a preferir o comércio online.

 

A marcar o ano vai estar ainda a redução do número de lojas e a maximização da oferta de cada loja através do investimento no aumento da área, seja em centros comerciais ou nos espaços de rua.

 

Logística

Área disponível no mercado imobiliário do setor logístico é de 155.000 m2

 

A escassez de espaços está a condicionar o mercado imobiliário no setor da logística, não tendo sido colocado nenhum novo espaço no mercado em 2018. O resultado foi uma forte queda da taxa de disponibilidade para 6,5% no final do ano, menos de metade da taxa de 14% verificada em 2017. Esta situação levou as empresas a aproveitarem ao máximo os espaços que já ocupam.

 

Em termos de tendência, a CBRE prevê que a escassez da oferta leve a um aumento das rendas prime dos novos projetos e que haja também um crescimento da procura de armazéns de pequena dimensão.

 

Hotéis

Preço médio por quarto ocupado aumentou 8,5% em Lisboa

 

A procura hoteleira deve registar uma estabilização em 2019, tal como aconteceu no ano anterior, mas esta estabilização deverá afetar pouco os preços, que vão conseguir manter-se ou até mesmo aumentar, segundo a CBRE. Foi isso que aconteceu em Lisboa em 2018, ano em que a taxa de ocupação hoteleira diminuiu, mas o preço médio por quarto ocupado aumentou cerca de 8,5%. Um cenário que foi semelhante no Porto.

 

A CBRE refere que as renovações em curso e as novas aberturas vão permitir subir os preços, prevendo um aumento inferior a 5% tanto em Lisboa como no Porto. Este será ainda um ano marcado pela entrada de novas marcas internacionais e pelo aumento do investimento.

 

Habitação

Número de fogos vendidos aumentou 20% em 2018

 

O volume de vendas no mercado residencial continua a apresentar uma tendência muito positiva, com o número de fogos vendidos em Portugal a aumentar aproximadamente 20% em 2018, em linha com os níveis de 2007, refere a CBRE. Estima-se que o número de unidades em oferta em 2019 seja praticamente o dobro do registado em 2018, mas ainda assim insuficiente para dar resposta à procura.

 

Já em termos de preços, a CBRE espera que haja um ajustamento do preço médio em 2019, ou mesmo uma diminuição, com a entrada de novos fogos fora do centro da cidade. Ainda assim, prevê-se a manutenção dos valores no segmento mais elevado do mercado.

 

Uma das tendências a assinalar é a aposta no investimento em imobiliário para o mercado de arrendamento, em parte devido às escolhas da geração millennial e ao aumento do número de estrangeiros que escolhe Portugal para trabalhar.