Reforçando a tendência já estabelecida em 2018, no ano passado atingiram-se novos patamares de investimento em imobiliário de rendimento, num total de 3.550 milhões de euros. Ainda assim, a elevada procura e a escassa oferta imediata continuarão a ditar a subida dos valores de arrendamento e de venda em 2020, apesar de se registar um aumento da promoção de imóveis destinados à classe média. As estimativas são de um estudo da CBRE, apresentado a 30 de janeiro na IV edição da Conferência Tendências do Mercado Imobiliário, em Lisboa.
Rendas e preços em subida
Os valores de venda de habitação e de arrendamento no mercado de ocupação, quer seja em escritórios, comércio de rua ou logística, continuam em subida. Esta tendência é justificada pela confluência de uma procura elevada e de uma ainda reduzida disponibilidade imediata de produto. Contudo, segundo o relatório da CBRE, embora esta escassez se vá continuar a sentir ao longo de 2020, estão neste momento a arrancar novos projetos com dimensão que irão assegurar contratos de arrendamento durante a construção e impulsionar os níveis de absorção.
Investimento bate recordes
Em 2019, voltou a registar-se um novo recorde no volume de investimento em imobiliário de rendimento. Foram alocados ao setor um total de 3.550 milhões de euros, mas as boas notícias não se ficam por aqui. Os números estimados pela CBRE para 2020 continuam a ser promissores, com um volume previsto novamente no patamar dos 3.000 milhões de euros.
Também o setor do imobiliário não residencial registou valores históricos. O investimento situou-se nos 5.750 milhões de euros, destacando-se, aqui, o elevado crescimento no setor hoteleiro e nas residências de estudantes. Segundo o estudo, o interesse na hotelaria manter-se-á elevado durante este ano, prevendo-se um aumento do investimento relativamente a 2019.
A tendência por setores
Para que se possa ter um olhar global sobre as tendências que marcam o setor imobiliário, é fulcral que se atente numa conjugação de fatores que afetam as suas diversas áreas de atividade.
Escritórios
A procura por espaços de escritórios tem-se mantido em níveis muito altos. Em Lisboa, foram contratados, no ano de 2019, 194.000 m2, representando um ligeiro abrandamento em relação aos dados de 2018. No entanto, a oferta tem-se mantido escassa em relação à procura. Ainda que tenham arrancado projetos de escritórios de grande dimensão, a oferta de produto vai continuar insuficiente em 2020, com uma taxa de disponibilidade de 5%. Atendendo a este fator, prevê-se que as rendas continuem a aumentar, podendo atingir acréscimos na ordem dos 10%.
Por sua vez, a CBRE antecipa uma estabilização do valor das rendas no Porto durante o corrente ano, à semelhança do que aconteceu já em 2019, após a significativa subida de 2018. Em 2020, deverão ser concluídos 45.000 m2 de espaços de escritórios, para dar resposta às empresas nacionais e internacionais que procuram a cidade invicta pela sua elevada qualidade de vida, pelo seu mercado laboral qualificado e pelas rendas competitivas.
Comércio
O comércio de rua tem mantido o seu dinamismo, com um elevado número de aberturas e o reposicionamento de algumas artérias. Esta tendência verifica-se, sobretudo, em zonas impactadas pelo crescimento do turismo e pela reabilitação de diversos edifícios. Assim, a CBRE prevê que as rendas continuem a aumentar na maioria das zonas de comércio de Lisboa e Porto. Neste domínio, deve ainda referir-se que se espera a expansão de alguns centros comerciais e a construção de novos retail parks.
Armazéns e logística
O arranque de novos projetos para desenvolvimento de estruturas de logística vai alavancar o nível de absorção de espaços de logística em Lisboa e no Porto. O estudo antecipa que a área contratada na capital portuguesa ascenderá aos 200.000 m2 em 2020, um acréscimo significativo relativamente a 2019 (140.000 m2). Segundo a CBRE, a “colocação no mercado de produto novo e de qualidade vai impulsionar uma subida no valor da renda prime”. Além disso, neste âmbito verifica-se ainda o interesse de diversos players na reabilitação de instalações industriais desativadas, próximas de grandes centros urbanos.
Alojamento turístico
No ano passado, Portugal voltou a ganhar os prémios de “Melhor Destino Turístico do Mundo” e de “Melhor Destino Turístico Europeu”, pelos World Travel Awards. Este reconhecimento internacional deverá continuar a espelhar-se no crescimento do número de turistas que chegam a terras lusas, embora a um ritmo mais moderado do que o da última década.
No setor hoteleiro, espera-se, em Lisboa e no Porto, um acréscimo expressivo no número de novos quartos. Em Lisboa, está previsto um crescimento de 10% do parque hoteleiro e, no Porto, de 15%. Ora, o aumento da oferta irá fazer-se acompanhar de uma ligeira quebra na taxa de ocupação hoteleira de ambas as cidades, na ordem dos dois pontos percentuais.
Habitação
Em 2020, o pipeline de construção para habitação é elevado. Irá dar-se continuidade à reabilitação de diversos edifícios nos centros urbanos de Lisboa e Porto, mas não só. O estudo dá conta, também, de um significativo aumento dos projetos de construção nova para os concelhos limítrofes dos grandes centros históricos.
Na Área Metropolitana de Lisboa, prevê-se um acréscimo da promoção de habitação em concelhos como Montijo, Barreiro, Seixal e Setúbal, onde o número de fogos submetidos a licenciamento subiu entre 32% e 92% em 2019. Por sua vez, na Área Metropolitana do Porto, a promoção continuará muito concentrada na cidade do Porto, ainda que os concelhos de Matosinhos e Gaia evidenciem igualmente um número significativo de projetos em licenciamento.
O estudo da CBRE afirma que, apesar de ser esperada uma maior oferta no mercado, os valores de venda continuarão a aumentar, na ordem dos 5% em Lisboa e dos 10% no Porto. No entanto, nos concelhos das áreas metropolitanas em que começará a surgiu oferta nova pela primeira vez em quase 10 anos, os acréscimos de preço serão mais expressivos.
Simultaneamente, registar-se-á ainda uma maior diversificação da oferta de habitação, com mais apartamentos para a classe média e o início de construção direcionada para arrendamento e outros conceitos relacionados, como as residências de estudantes ou o co-living.
Residências de estudantes
O crescimento do número de estudantes provenientes do estrangeiro nos últimos dois anos é significativo: 19% no ano letivo 2018/2019 e 20% no ano anterior. Contudo, ainda que se espere que este número continue a crescer, a oferta de alojamento continua a ser muito incipiente. O estudo da CBRE identifica, por isso, uma necessidade de 13.000 camas em Lisboa e 7.000 no Porto. O pipeline de residências especializadas deverá, assim, colmatar a atual escassez de oferta no decorrer do ano de 2020.